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长租公寓和共享单车 那些“看上去很美”的故事

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  原标题:长租公寓和共享单车,那些“看上去很美”的故事

  房租中介还是金融中介?

  很多原本简单的事,现在都搞得很复杂,比如租房子。

  今年七夕,乐伽公寓通过其官方微信平台发布公告,确认停止运营,无力履行合同和偿还欠款。乐伽公寓在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局,成立了300多家签约中心,为超过40多万客户提供服务,管理的房源超过20万套,目前大量租房者正在维权中。

  乐伽和众多租赁平台一样,采用的模式是“高收低租”。该杭州公司前员工曾表示,乐伽入杭后作风“生猛”、“搅乱了市场”。

  长租公寓传统盈利就是一个差价:一套房源月租5000元,平台以4800元到4900元的价格签下,一年只给11个月房租,权责托管签3年。品牌方赚的是一个月房租和之后2年的差价。

  乐伽公寓进来后,本来月租5000的房子,乐伽公寓直接给5500元,以求短时间快速抢夺房源。而在房屋租不掉的情况下,经常以低于市场价1000元/间的价格抛售。并且以优惠去游说租客半年付或年付,而支付房东却是季付。用更多现金,去拓展新的房源。

  但天底下真有高买低卖的生意吗?像乐伽这种平台才不傻,只要有源源不断的新房东进来,这个击鼓传花的游戏就可以继续玩下去。

  类似的“配方”发生在去年8月,杭州长租公寓明星品牌“鼎寓”爆仓,资金断裂,停止运营。鼎寓的租客们曾通过银行卡绑定一个网贷APP,通过“租金贷”一次性付了租金,再每月还给贷款APP相应的贷款金额。鼎寓破产后,租客不仅拿不到先行支付的押金,还依然要每月按时还贷款。另一方面,房东也未收到鼎家公司应给到的后续租金。虽然,经后续协调,租客无需再还贷款。但鼎家的破产导致了约4000户租客受损,涉及的网贷平台有6家。而就在半年前,鼎寓刚刚获得1000万元Pre-A轮融资。

  长租的本质已经变味,你以为他们是房屋中介,其实很可能是金融中介。这里涉及一项所谓“新生事物”——“租金贷”。虽然目前很多城市都已明令叫停,但在实际操作中,还是屡有身影。

  租金贷的本质是一种小额消费贷款。中介平台利用租赁合同申请贷款。消费贷的审批比较宽松,银行也乐意放贷。但这个贷款实际上是给中介机构的。理论上,平台正是利用租客的个人信用,给自己提供扩展的资金,直到房源都被它占领。换句话说,平台用大量租房人的个人信用做背书,进行资金套利。

  这是一个中国版的“次贷”:

  • 对租客而言,工作尚不稳定,利用消费贷款正好可以缓解经济压力;

  • 对房东而言,有平台托管,省时省力,按合同收钱,哪里来的钱都一样;

  • 对平台而言,赚房租差价太慢、太小、太辛苦,还是“租房子——扩张信贷——讲故事——融资——上市”来得迅猛与伟大。

  在三方看上去很美的“合谋”下,却没有成功者,只有多输。背后的原因值得玩味与深思。

  长租公寓,是下一个共享单车吗?

  去年,曾有两位大咖对长租公寓发表犀利言论。

  第一位,是我爱我家前副总裁胡景晖,他曾发表评论——“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害。”?

  第二位,是创业黑马董事长牛文文,当时针对鼎家爆仓,他在微博发声评论称,“一个行当,如果过度金融化、过度放杠杆,必然会造成金融风险和社会风险,最后毁灭整个行业。共享单车如此,P2P如此,区块链如此,现在,连最古老、最传统的房租租赁中介行当,也被快速金融化、过度金融化了,而且快要爆雷了。”

  过度金融、过度杠杆,正是我们的时代特色。好像一个故事就能催生一个企业,甚至一个行业。像当年共享单车那样“让自行车回归城市,用骑行去改变城市”的情怀故事,长租公寓里讲得也挺多,有政策的故事,也有情怀的故事。

  “政策的故事”主要来自于中央“房住不炒”的决心,以及“租购并举”的实施——2016年,国务院提出“租购并举”,加快发展专业化租赁市场。同年的中央经济工作会议也提出加快机构化、规模化的租赁企业发展。一时间,万科、龙湖、朗诗、碧桂园、远洋、佳兆业等大型房产企业都跑步进场。

  随后两年,“房住不炒”、租购并举被一再强调。全国40多个城市发布相关政策,推进租赁市场发展。各大城市的抢人计划也陆续展开,三四线人口持续向一二线大城市涌入,也推动了租金的上涨。

  政策背书、大城市人口净流入,是资本涌向长租的最大原因。

  其次,则是来自于“分享经济”下的情怀故事。它们主要来自于YOU+、新派公寓等社群运营理念、服务,着重开发长租公寓的社交、文化等系列服务附加值。

  在这两个故事下,一时间资本蜂拥而入,品牌派系纷呈。大致可分为“五大派别”:

  • ?第一派,开发商系。万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓为代表,开发商利用、盘活手上闲置的商办资源,打造集中式的长租公寓;

  • ?第二派,酒店系。如华住城家等,依托酒店品牌、管理能力,长短租结合,形成了并非主流的长租公寓;

  • ?第三派,创业系。如魔方公寓、YOU+、未来域等,强调社群运营、社区文化服务;

  • ?第四派,中介系。如链家-自如、我爱我家-相寓,房源大多较为分散;

  • ?第五派,地方国企系。如上海地产“城方”,首个国企租赁住房业务品牌,专注租赁用地、城市更新改造等租赁公寓业务。

  这五大门派中,酒店派与国企派算不得主流。那么,主流的其余三派,现今日子如何?

  中介系是近年来被曝光最多的。2018年全年,上海市消保委共受理了长租公寓类相关投诉3167件,同比增长2.2倍。投诉最为集中的就是资金问题,违反押金退还约定、误导租客向第三方金融机构进行贷款,极易造成租客面临个人资金或征信风险。

   zhong jie xi shi jin nian lai bei pu guang zui duo de. 2018 nian quan nian, shang hai shi xiao bao wei gong shou li le zhang zu gong yu lei xiang guan tou su 3167 jian, tong bi zeng zhang 2. 2 bei. tou su zui wei ji zhong de jiu shi zi jin wen ti, wei fan ya jin tui huan yue ding wu dao zu ke xiang di san fang jin rong ji gou jin xing dai kuan, ji yi zao cheng zu ke mian lin ge ren zi jin huo zheng xin feng xian.

  最会讲情怀故事的创业系,开始“避实就虚”,转型为轻资产运营商,着重点放在租房客户的社群文化、运营管理等附加值服务。对拿房、融资都没有优势的创业系来说,与开发商联手,做好运营输出,也是目前可见的最好出路。

  看上去“背靠大树好乘凉”的开发商系,日子也不好过。长租公寓主要依托母公司的支撑与发展,一旦销售收缩,皮之不存毛将焉附。就在上个月,接手不足一个半月、万科长租公寓事业部总经理薛峰就辞职了,万科“万村计划”也被曝触礁。

  曾经风光无限,如今经营惨淡。接下来,整合、合并是趋势,像共享单车那样红海中只身杀出两三家寡头,也不是不可能。

  好的长租公寓模式本来是:

  好的长租公寓=

  国企低价拿地+品牌开发商专业造房+创业系优质运营+中介平台合理选择

  这甚至谈不上是“好事”,而是“本来就是”。每一方,每个人,都干着实事,不说故事。但就这么“本来”的事,现在却变得很难。

  每个人都在说供应链,每个人都在说新经济,每个人都在说故事。从一部自行车到一套房子,长租公寓和共享单车,恰恰都诞生、火爆于2015~2016年间。如今,ofo99元的押金还有人尚未退还,长租公寓的租金也打了水漂。很多“分享经济”都是开头很美好,结局很鸡毛,令人唏嘘。

  看上去很美的“分享经济”

  共享单车和长租公寓经常被拿来类比,一是因为二者同样的尴尬,在于行政服务与市场服务的模糊边界。

  共享单车本来是行政公共服务,被市场化放开后,监管跟不上。同样,长租公寓出生在“政策故事”的背景下,带有浓重的行政色彩。又不像人才公寓、廉租公寓设置那么多门槛,而是地方政府转嫁给了开发商,成为市场化行为。在政策、市场、地方政府和企业的多边夹击下,长租公寓日渐成为“缝隙”中的花朵。

  共享单车和长租公寓,还有一点很像——二者都在讲述近年来盛行的“分享经济”的故事。有人说,2015年是中国“分享经济”的元年。

  它从优步、滴滴开始,渗透到个人生活的每个角落。出行的时候叫“快车”,或者地铁站出来骑一辆“摩拜”单车,去“wework”工作上班,所有疑问用“知乎”,晚上下班回到“泊寓”和邻居聊天喝酒,周末旅行住宿不再用携程而是“airbnb”。这是最分享的经济,也是“看上去很美”的生活。

  那两年,“分享经济”成为资本天空中最闪亮的星。不谈个分享,不足以论人生。大家纷纷盛赞这是一场社会运动,是数字世界中的人们可以兼顾工作和生活的新型商业模式。分享和互联网让生活变得更美好,每个人可以更多地依赖彼此,而不是死板地受雇于某个企业,每个人都可以拥有副业,成为“微创业者”:司机、写手、“民宿”老板……

  人们越来越离不开“分享经济”,它似乎是一项可持续的模式,正逐渐取代主流商业。就像在出租车和滴滴之间,我们越发倾向于选择后者——具有互联网基因的平台。

  然而,看上去很美的故事,也有其暗淡的一面:在分享的同时,更需要强有力的保护和监管。共享单车各大城市“坟场”也正说明了监管的失败。长租公寓也是如此,如何监管房屋租金押金动向,是不是能放任平台大肆去搞租赁B2C?一系列的问题正考验政府的监管能力。

  共享单车当年的口号是“让自行车回归城市”。要回归的不仅是自行车,更是每件事情的“本质”。租赁房子,就是帮客户租房子,收取信息费或者差价,就是这么简单;卖菜,把控品质,低进高卖,讨价还价,就是这么简单; 交通出行,计算多少时间,多少公里,多少钱,就是这么简单。

  不是什么事都需要金融化、杠杆化,更不用一味去迷信信贷、融资、杠杆。相反,如何用缓慢、细碎的小钱积累成大钱,如何做好每件简单的小事让它成为大事——这才是我们要去相信的故事,回归经济的本质,回归生活的本质。

责任编辑:覃肄灵

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发布时间:05:09:01


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